안녕하세요, 여러분의 미국 세무전문가 PUNDIT입니다!

부동산 양도에 있어서 가장 걱정되는 부분이 바로 세금입니다. 한국에 거주하시는 미국 시민권자/영주권자는 미국과 한국 모두 세법상 거주자로써 양국 모두 부동산 양도세 과세 대상이 됩니다. 또한, 미국에 거주하고 있어 한국에 세법상 거주자가 아니라 할지라도 한국소재 부동산 양도시 양국에 모두 과세 대상이 되기 때문에, 이에 대한 세금 처리가 고민이 될 수 밖에 없습니다.

PUNDIT과 함께 재미 한인을 위한 부동산양도 관련 미국 세금절차를 알아보는 시간을 갖도록하겠습니다.

부동산 양도소득

부동산 양도소득은 양도한 부동산이 위치해 있는 국가가 1차 과세국이됩니다.

예를들어 영주권자/시민권자가 한국에 보유한 부동산을 양도 한다면, 본인이 미국에 거주하고 있더라도 (심지어 한국에 세법상 거주자가 아닐지라도) 해당 양도소득에 대해서는 한국에 1차 과세권이 있으며, 미국 기준으로는 해외 양도소득이 됩니다. 따라서 한국에 납부한 양도세를 미국에 해외 납부세액공제로 적용할 수 있습니다. 반대로, 한국에 거주하는 자가 (심지어 미국 시민권자/영주권자가 아닐지라도) 미국 부동산을 양도한다면, 해당 양도소득에 대한 1차 과세권은 미국에 있으며, 미국에 납부한 세액으로 한국에 해외 납부세액공제를 적용할 수 있습니다.

1. 상업용 부동산(Commercial Real Estate)

상업용 부동산이란 수익을 창출하기 위한 건물이나 토지를 의미하며 이를 양도할시에 양도가에 따른 소득/손실(Gain/Loss)을 Form 4797과 Schedule D에 보고해야 합니다. 부동산 구매시 발생한 매수 비용들과 판매시 발생한 매각 비용들을 잘 정리해 두어야 추후에 부동산 매각시 양도소득을 줄일 수 있습니다.

미국내에 있는 부동산 처분시에 은행이나 부동산 중개인으로부터 Closing Statement라는 것을 받게 되는데 이 서류에는 부동산의 매도가외에 매매시 발생한 비용들까지 모두 기재되어 있습니다. 부동산의 양도차익은 [매도가(Selling Price) – 매수가(Purchase Price)]로 계산되는데 부동산 구입시 발생한 비용중 일부는 부동산의 매입가(Purchase Price)에 더해 비용만큼 매입가를 더 올려주는 효과가 있고, 판매시에는 판매가(Selling Price)를 낮출수 있는 용도로 사용 가능하여 양도소득(Capital gain)을 줄이는데 매우 중요합니다.

※ 구매시 발생한 비용들 중 매입가에 더하여 기초가(Basis)를 높일 수 있는 비용들

소유권 요약비 (Abstract of title fees)
유틸리티 설치비 (Utility installation service charges)
법률 수수료 (Legal fees), 취등록비 (Recording fees)
측량비 (Surveys)
거래세 (Transfer taxes)
소유자 권원보험비 (Owner title insurance) 등

※ 매각시 발생한 비용들 중 판매가를 낮출수 있는 비용들

중개수수료 (Agent fees)
변호사비 (Attorney fees)
법률 수수료 (Legal fees)
권원보험비 (Title insurance)
광고비 (Advertising fees)
에스크로 비용 (Escrow costs)
준비비용 (Staging costs)
점검비 (Inspection) 등

반면 한국에서 부동산을 처분 할 경우에는 부동산매매계약서를 작성하는데 계약서에는 미국의 Closing Statement처럼 비용부분은 기재되어 있지 않아 한국에서 부동산을 매각할 경우 발생한 비용들을 잘 정리하여 모아두어야 양도소득금액을 줄이는데 도움이 됩니다.

부동산의 양도시점을 기준으로 1년을 초과하여 부동산을 보유하였을 때를 장기보유라하며, 1년 이하로 보유하였을 때를 단기보유라 합니다. 부동산을 단기보유 후 매각하였을 경우, 해당 양도소득은 다른 소득과 합산되어 본인의 일반 소득세율 (10%~37%)이 적용됩니다. 부동산을 장기보유 후 매각하였을 경우 장기양도세율이 적용되며 이는 전체 소득수준에 따라 0%, 15%, 20%의 세율이 나뉘어 적용됩니다. 이처럼, 일반 소득세율 (단기 양도세율) 보다 장기 양도세율이 상대적으로 매우 낮기 때문에, 가능하면 부동산을 1년을 초과보유 후에 양도하는 것이 납세자에게 매우 유리합니다. 또한, 부동산 매매로 인해 한국에 양도소득세를 납부 했다면 해당 양도세 납부액은 미국 세무신고서에 해외 납부세액공제(Foreign Tax Credit)로 적용하여 미국양도세액을 완화 시킬 수 있습니다.

2. 거주용 부동산(Residential Real Estate)

거주용 부동산에는 상업용 부동산과는 다르게 부부합산 기준 최고 $500,000까지 양도소득에서 공제받을 수 있는 제도가 있으며, 이를 거주주택공제(IRC Section 121 Exclusion)라 부릅니다. 해당 공제제도를 통해, 양도직전 5년내에 2년이상 소유및 실거주했을 경우 부부합산 신고 기준의 경우에는 $500,000 까지 공제를 받을 수 있고 싱글기준으로는 최고 $250,000 까지 공제를 받을 수 있으며 2년에 한번씩 사용 가능합니다. 이 제도는 한국에 위치한 거주주택 양도에도 적용되지만, 한국에서 받은 장기보유특별공제등으로 인한 비과세혜택은 미국에 적용하지 못합니다.

(1) 거주주택공제 (IRC Section 121 Exclusion) 조건은?
거주주택공제 혜택을 받기 위해서는 아래의 두가지 테스트들을 모두 만족해야 합니다.

(a) 소유권 조건 (Ownership Test)

Ownership Test의 경우 집의 소유자가 본인 혹은 배우자 또는 공동명의의 집이어야 하며 매매하고자 하는집이 Main Home이어야 한다. Second Home 혹은 Vacation Home의 경우에는 거주주택공제(Section 121)의 혜택을 받을 수 없습니다.

(b) 실거주 조건 (Use Test)

Use Test의 경우 최근 5년간 실제로 거주한 기간이 2년 이상이어야 최대금액인 $500,000 또는 $250,000(싱글기준)을 받을 수 있습니다. 휴가나 기타 사유에 의해 단기적∙일시적으로 집을 비우는 경우 그 기간은 사용기간으로 간주하며, 비과세 혜택을 받기 위해 2년을 연속적(Continuously)으로 거주해야 하는 것은 아닙니다. 집을 구매한 첫해에 1년을 거주하고 임대를 주었다가 4년째 되는 해에 다시 1년을 거주해도 5년중 2년을 거주한 것으로 인정합니다.

만약 실거주자 2년 미만인 부동산을 매각 했다면?

아래와 같은 특정 조건들을 만족했을 경우 실거주 기간만큼을 공제액으로 부분적용 받을 수 있습니다.

이직
치료목적
예기치 않은 상황 (예: 가족의 사망, 실업, 주택유지의 어려움등)

(2) 거주주택공제 적용을 못 받거나, 양도소득이 너무 커서 공제 적용을 받아도 미국에 양도세가 나온다면?

한국에 장기보유 특별공제 등의 혜택 없이 양도세를 납부한다면 1년이상 장기보유 후 매각이라는 기준하에 미국이 한국보다 양도 세율이 훨씬 낮습니다. 따라서 미국에 한국주택 양도소득에 대한 세금이 발생했으며, 한국에 납부한 양도세가 있다면, 이를 해외 납부세액공제로 적용하여 몇가지 특별한 상황을 제외하고는 미국 양도세를 모두 줄일 수 있습니다.

그러나! 전체소득이 고소득자 기준액을 초과할 때, 해당 기준액을 초과하는 모든 불로소득(Passive Income)에 대해서 순투자소득세(Net Investment Income Tax ,NIIT)라는 항목의 세금이 별도로 추가됩니다. 일반적으로 부동산을 매각하면 고소득자 기준액을 초과하게 되는 경우가 많습니다.

참고로 순투자소득세(NIIT)는 소득세가 아닌 별도 항목의 세금이기 때문에 한국에 납부한 소득세에 대한 해외 납부세액공제의 적용이 불가하므로 한국에 납부한 양도세로 해외 납부세액공제를 적용하여 미국 양도세를 모두 차감하였다 하더라도, 전체 소득이 고소득자 기준액을 초과한다면 순투자소득세는 차감 또는 회피할 방법이 없는데요…

NIIT가 궁금하다면 아래글을 참고해 주세요!
➔ 순투자소득세(Net Investment Income Tax, NIIT)

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여러분의 미국 세무전문가 PUNDIT이었습니다~!